不動産投資 利回り・収支シミュレーター

物件比較表

このツールについて

できること

この不動産投資シミュレーターは、物件の購入から売却まで、長期的な収支を「見える化」するためのツールです。表面利回りや実質利回りといった基本的な指標はもちろん、融資の返済、減価償却、税金までを考慮した35年間の詳細なキャッシュフロー表を即座に作成します。これにより、単年度の利回りだけではわからない「手元にいくら現金が残るか」を正確に把握できます。さらに、売却時の譲渡税やトータルでの利益（IRR）も自動計算。複数の物件データを保存し、横並びで比較検討することも可能です（Pro版）。ワンルーム投資から一棟アパートまで、あらゆる不動産投資のシミュレーションにご活用ください。

使い方

1. 物件情報の入力: 物件価格や築年数、構造などの基本情報を入力します。
2. 資金・収支計画の入力: 自己資金やローン金利、家賃収入や経費などを入力します。自動計算される項目もありますが、手動での調整も可能です。
3. 結果の確認と分析: KPIや年次キャッシュフロー表、売却シミュレーション結果を確認します。金利や空室率が変わった場合どうなるかの感度分析も役立ちます。

よくある質問（FAQ）

表面利回りと実質利回りの違いは何ですか？

表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割った単純な利回りです。一方、実質利回りは、家賃収入から管理費や固定資産税などの諸経費を差し引いた純収益（NOI）を、物件価格と購入諸費用を合わせた総投資額で割った、より現実に即した利回りです。

CCR（自己資金配当率）とは何ですか？

CCR（Cash on Cash Return）は、年間の税引後キャッシュフローを、投下した自己資金で割った数値です。自己資金に対してどれだけのリターン（現金）を生み出しているかを示す重要な指標です。

減価償却の計算方法は？

当ツールでは、中古資産の簡便法を用いて減価償却を計算します。建物の法定耐用年数から築年数を引き、そこに築年数の20%を加えた年数で償却します。法定耐用年数を超えた物件の場合は、法定耐用年数の20%の期間で償却します。

不動産売却時の税金はどう計算されますか？

売却価格から、取得費（物件価格から減価償却分を引いたもの）と売却諸費用を差し引いた金額が譲渡所得となります。この譲渡所得に対し、物件の所有期間が5年超なら約20%、5年以下なら約40%の譲渡税がかかります。

シミュレーションの数字はどのくらい正確ですか？

本ツールは一般的な計算式に基づいていますが、あくまで簡易的なシミュレーションです。実際の税率、融資条件、修繕費などは個々の状況によって大きく異なります。最終的な投資判断は、必ず不動産会社や税理士などの専門家にご相談ください。

入力したデータはどこに保存されますか？

入力されたデータは、お使いのブラウザのローカルストレージに自動的に保存されます。サーバーに送信されることはありません。ただし、シークレットモードやブラウザの履歴削除を行うとデータが消える可能性があります。

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